El Real Decreto-ley 20/2022, de 27 de diciembre, de medidas de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la Guerra de Ucrania y de apoyo a la reconstrucción de la isla de La Palma y a otras situaciones de vulnerabilidad que entró en vigor el 28 de diciembre del pasado año adopta una serie de medidas, dentro del denominado “escudo social” que afectan a los arrendamientos de viviendas y que relacionamos a continuación :

1.- Limitación extraordinaria de la actualización de rentas en arrendamientos de vivienda hasta el 31 de diciembre de 2023. 

La regulación se aplica a aquellas viviendas sujetas a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, además, la normativa también hace una distinción entre aquellos arrendadores que son grandes tenedores, es decir persona física o jurídica titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros; y aquellos que no.  

Para los grandes tenedores, el incremento será el que resulte del nuevo pacto entre las partes, no pudiendo exceder la variación anual del IGC (índice de garantía de competitividad) a fecha de dicha actualización. De no haber pacto, el incremento será el de esta misma limitación.  

Para los pequeños arrendadores, el incremento de la renta será el nuevo pactado entre las partes. En ausencia de nuevo pacto, el incremento no podrá ser superior a la variación anual del IGC a fecha de dicha actualización. Sin embargo, debe tenerse en cuenta que en este caso prima el pacto, por lo que, aunque en la mayoría de los casos el máximo de subida sea la variación anual del IGC, es posible que, si ambas partes están conformes, la subida sea superior.  

Siendo el límite extraordinario IGC, ha de tenerse en cuenta que, por la regulación del mismo, cuando este supere el objetivo a medio plazo de inflación anual del Banco Central Europeo, que es un 2%, este es el que se deberá tomar como valor de referencia. Por lo que, con la regulación mencionada, el incremento de la renta del alquiler, en la mayoría de los casos, no podrá superar el mencionado 2%.  

2.- Suspensión de desahucios y lanzamientos hasta el 30 de junio de 2023. 

Asimismo, se modifica el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, de forma que se prorroga hasta el 30 de junio de 2023 la suspensión extraordinaria del desahucio o lanzamiento por encontrarse los demandados en una situación de vulnerabilidad económica que les imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva. Ello, (i.) tanto en casos de desahucios por falta de pago o fin del contrato de arrendamiento (ii.) como en casos de ocupantes sin título (esto es, precaristas u okupas), si bien en este último supuesto únicamente si el titular del inmueble ocupado es persona física o jurídica titular de más de diez viviendas. 

Señalar no obstante que, en consonancia con esa ampliación del plazo de suspensión, se ha ampliado también el plazo para que los propietarios puedan solicitar la obtención de compensaciones que vienen a paliar en cierta medida el perjuicio ocasionado a los propietarios/arrendadores. Tal solicitud podrá presentarse hasta el 31 de julio de 2023. 

3.- Prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual. 

Esta únicamente se permite a aquellos contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la Ley 29/1994, que, desde la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 20/2022 hasta el 30 de junio de 2023,  finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1, o el periodo de prórroga tácita del artículo 10.1, la referida Ley 29/1994, se les podrá, habiendo sido solicitado previamente por el arrendatario, aplicar una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento de seis meses desde la fecha de finalización, debiéndose aplicar los términos y condiciones que se establecían ya en dicho contrato.  

Dicha prórroga deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes, o cuando el arrendador haya comunicado en los plazos y condiciones del artículo 9.3 de la Ley 29/1994, la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares establecidos en la mencionada regulación.  

Ha de tenerse presente que durante esta prórroga extraordinaria puede actualizarse la renta conforme a los términos establecidos en el contrato, aunque ello dentro de las limitaciones del Real Decreto-ley 6/2002 de 29 de marzo.