El Tribunal Constitucional declara nulas parte de las disposiciones correspondientes a la Ley de Cataluña 11/2020 de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda en la sentencia del 10 de marzo de 2022. Esta Ley regula la moderación de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda, cuando se destinen a residencias permanentes y se sitúen en áreas de mercado tenso. Las condiciones a las que está sujeto un contrato de arrendamiento de estas características son las siguientes: el precio del alquiler no puede sobrepasar el precio de referencia de una vivienda de características análogas en el mismo entorno urbano. Si el precio del anterior contrato era menor al del índice de referencia, la renta del nuevo contrato no podrá ser superior al precio acordado para este último, esto es, si la vivienda ha sido arrendada en los últimos cinco años. No obstante, si el precio anterior se encontraba por encima del índice de referencia, el precio de este nuevo contrato deberá reducirse como mínimo al valor del mencionado índice.

El Pleno ha estimado parcialmente por unanimidad el recurso de inconstitucionalidad interpuesto por más de 50 diputados del Grupo Parlamentario Popular contra varios preceptos de la Ley 11/2020, de 18 de septiembre, al entender que se produce una invasión por parte de la comunidad autónoma de Cataluña en las competencias del Estado identificadas en el artículo 149.1.8 de la Constitución. En el mismo, se atribuye al Estado la facultad de fijar las bases de las obligaciones contractuales y de definir los criterios de ordenación general en el sector de contratación privada dentro de los territorios autonómicos que posean legislación propia.

Según el TC los artículos declarados inconstitucionales y nulos son el 1, 6 a 13, 15 y 16.2; las disposiciones adicionales primera, segunda y tercera; la disposición transitoria primera y la disposición final cuarta, letra b); la disposición adicional cuarta y la disposición final tercera. Con esta sentencia el Tribunal procura instaurar un escenario homogéneo para los principios regidores de las obligaciones contractuales constituyendo así un mercado único, para lo que son necesarias unas categorías generales aplicables por igual y que se compartan en todo el territorio Español. Por último, la sentencia limita los efectos de su declaración de inconstitucionalidad, desencadenándose estos “pro futuro”, para que no alteren a las situaciones jurídicas consolidadas, con el fin de mantener el principio de seguridad jurídica y, en consecuencia, el equilibrio en las relaciones contractuales ya formalizadas.

El pasado día 1 de marzo de 2022 el Consejo de Ministros aprobó el Real Decreto-ley 3/2022 mediante el que se adoptan medidas en materia de transporte de mercancías por carretera así como medidas de carácter extraordinario para permitir una revisión excepcional de los precios de los contratos públicos de obras afectados por la subida de los precios de los materiales. Estas últimas medidas son las que abordamos resumidamente en estas líneas.  

A raíz del aumento de precio de las materias primas y el aumento en la demanda ha habido incrementos significativos en los costes, los cuales eran imprevisibles en el momento de la licitación, que dificultan notablemente su ejecución. 

Este aumento de costes está excluido del riesgo asumible por parte de los contratistas en todo contrato público.

Persiguiendo una recuperación afianzada, acorde con el Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, el ejecutivo explica que con estas medidas se obtendrá un impacto económico positivo para el sector dado que un menor número de contratos se resolverán, habrá menos litigiosidad y un mayor porcentaje de ejecución presupuestaria.

Aplicará la norma excepcional y se le concederá al contratista la posibilidad de revisión excepcional de precios en los contratos públicos de obras que tengan las siguientes características:       

– Sean administrativos o privados

– Adjudicados por cualquiera de las entidades que formen parte del sector público estatal

– Que se encuentren en ejecución coincidiendo con la entrada en vigor de este real decreto-ley

– No será relevante el régimen jurídico que por razón temporal o de materia se aplique al contrato

–  El impacto del incremento del coste de los materiales como el siderúrgico, bituminosos, aluminio o cobre empleados para la obra adjudicataria tiene que ser directo y relevante: se estudiará aplicando la fórmula de revisión a los importes de contratos en el ejercicio 2021, y en su defecto, la que por la naturaleza de las obras le corresponda de entre las fijadas en el Real Decreto 1359/2011, de 7 de octubre, exceda del 5% del importe certificado del contrato en el ejercicio 2021.

– Reconocimiento a todos los contratos públicos: Tanto a aquellos contratos que no incluyeron sistemas de revisión como los que, si teniendo dicha cláusulas de revisión todavía no ha llegado el periodo adecuado para la revisión, cabrá la revisión si se cumplen los requisitos mencionados.

– Solicitud del contratista: El contratista dispondrá del plazo de dos meses para presentar la solicitud de revisión, a contar bien desde la entrada en vigor del real decreto-ley (2 de marzo de 2022), o bien desde la publicación de los índices mensuales de los precios de los componentes básicos de costes, relativos al último trimestre de 2021, si la publicación es posterior.

– Será competencia del órgano de contratación comprobar que se reúnen las circunstancias establecidas y que dicha solicitud está acompañada con toda la documentación necesaria.

– La cuantía de la revisión excepcional no podrá ser superior al 20% del precio de adjudicación del contrato.

El precio de la energía está excluido de los elementos revisables ya que se han tomado medidas al respecto como la rebaja del IVA o del Impuesto Especial sobre la Electricidad, así como la suspensión del Impuesto sobre el Valor de la Producción de Energía Eléctrica.

El contratista tendrá la obligación de repercutir al subcontratista la parte que le corresponda por la porción de obra subcontratada.